口述 |齐奕男

编辑|三日酱

作者简介

齐奕男，北美地产学堂旧房翻新课（Flipping）的金牌主讲老师，2016年正式开始做旧房翻新，每年翻修十几套房子。目前在大西雅图地区有两家公司，一家主营旧房翻新，另一家物业管理公司，主要管理出租房和公寓。

我是2011年的时候买了第一个房子，是自住房，13年买了第一个投资房，是出租房。

那个时候的想法比较简单，因为当时有一份全职的w2工作，中产收入。

买投资房就是首付百分之二十五，其余贷款。

于是攒够了首付就在市场上，就是MLS上，买一个独立屋，然后出租，租金扣除月供和维修之后略有盈余。

当时的计划是，按照这个房产投资策略，夫妻两人上班工资，攒的钱大概每年能够一套房子的首付，就每年买一套房子，十年十套。

十年后被动收入就很客可观了。

但计划赶不上变化，房价越来越高。

14年由于换了工作从美国中部搬到西雅图。

在西雅图高房价区，十年十套的出租房的梦想就没法继续了，当时西雅图地区的中位房价差不多是中西部的两倍吧。

正现金流的出租房奇货可居。

这和现在一房难求的市场有些相似。

从搬来西雅图，我们就一直想办法如何买到正现金流的出租房，到底通过房地产还有没有什么其他的途径来赚钱？

我花了很多时间学习，论坛，看书，听podcast，networking等等，也就是利用各种资源尽力了解房地产投资的渠道和方法吧。

现在大家有了北美地产学堂这个平台，比我那时就方便容易多了。

最后我选择做flippng，就是旧房翻新。

至于选择哪种房产投资的方式，这个因人而异，但是都离不开这一步：找deal。

1

—

找到好deal 是关键

其实很多朋友经常会问，现在这个市场适不适合做房产投资，或者适不适合做旧房翻新。

因为现在是房产牛市，很多人犹豫该不该入场以及如何入场。

我先说说我的结论：房地产投资，尤其是旧房翻新，在任何市场下都可以做。

没有说哪种市场更容易做。

当然了，你如果来上了我的课或者报了coaching progrm有了知识储备, 就会相对容易一些。

我们需要做的事情只是根据市场的情况调整策略。

做旧房翻新主要有四个步骤，首先你要找到一个合适的项目，同时你要有足够的资金把项目买下来，因为旧房翻新项目的房子大多本身状况比较糟糕，很难拿到银行的贷款，所以基本上必须现金来买，这个资金的问题我们稍候还会详细说说。

等买下项目后，需要找人来修，那么你就需要有好的装修团队。

修好之后，你还需要把这个房子放到市场上卖。

只有当你卖掉价钱比你买的价钱加上你装修的费用高的时候，你才能赚到钱。

市场周期对这四个方面都有影响。

我举例来说吧，比如现在是卖方市场，就是我们所说的牛市。

那现在对旧房翻新来说是什么情况呢？

大家最直接的感受就是好的deal难找。

出来一个deal，不管是on the market还是off market，都有很多人抢， 大家一加价，好deal也就不是deal了。

然后你拿到项目要修的时候又会发现contractor很难找，而且材料和人工都在涨价，我相信最近做过装修的人可能都会有这个体会。

这些是不利的因素。

有利的因素就是资金比较容易，因为牛市的时候大家手上钱多嘛，你去找人投资也相对容易一点。

另外一个有利的因素是在你卖房子的时候，你修好的房子要在牛市的时候卖是很容易的事情。

因为市场是卖方市场，供给量小，需求量大。

就像我们做的旧房翻新的项目，修好了之后拿出来卖，基本上几天，最多一周就会Pending，而且经常会有好多个offers，最后成交价价格往往都比我们的开价高。

所以这是牛市的情况：deal难找，contractor难找，资金容易找，房子容易出手。

所以说没有哪种市场是最适合做房产投资的，无论你是想投出租房还是做flip的，找deal 都是成败的关键。

不管是上升下降的市场，还是一个比较平缓的市场，都是有机会的。

只不过是说我们在不同的时期需要采取的策略会稍微有一些不同。

这周日2月7日北美地产学堂举办的找deal 分享会，你可以了解到别的投资人是怎样在目前这样的市场找deal的。

真实的经验分享，一定能从中有所收获。扫码注册参加。

2

—

“我没有准备好…“

还有一个耽误了很多人进入房地产投资这个领域的问题。

我周围有些朋友两三年前就跟我聊想投资房地产，最近问他们房地产投资进程如何，比如有没有买投资房啊，有没有做旧房翻新啊，或者是有没有去投公寓等？

答案是没有。

为什么还没有呢？

那对房地产投资还有兴趣吗？

朋友们给我的回答都是，对房地产投资依然非常有兴趣，但是还没有ready，没有准备好。

我相信很多人有类似的想法和困惑。

万事开头难是没错。

但确实需要行动起来，如果觉得知识储备不够，那就来北美地产学堂学习基础知识吧。

如果觉得人脉不够，那就来学堂认识志同道合的朋友。

如果觉得信心不足，那就来学堂接触导师帮你建立信心。

很多朋友在学堂学习不止一门课，这是很好的事情，旧房翻新只是房地产投资的其中一种方式。

我们学堂做的事情就是把房地产投资各个方面的知识集中汇总整理梳理，然后传授给大家，希望帮助大家更快更有效的学习基本的知识。

2月7日北美地产学堂举办的找deal 分享会，是一个很好的让你了解房产投资最基本的寻找房源的活动。

扫码参加，可以让还在徘徊犹豫的你看到别的投资人是怎样在目前这样的市场进行房产投资的。

当然我们最希望大家能够学以致用，所以请了房地产各个领域的老师带领大家，学堂里的问答环节也能真实有效的帮助学员们解决实际问题。

 大家来学房地产投资肯定是为了赚钱的。

也就是说你要学以致用，要不然学了就也都白学了。

好多时候，包括我认识的朋友经常会纠结一些比较细节的东西，导致一直没有实质性的进展。

比如有的说我还在研究应该成立一个什么样的LLC啊，要做个什么样的网站啊，是用 wordpress还是weebly啊，我的这个名片应该怎么设计才好看呢？

这些东西都不重要，都不会帮你赚钱。

这些应该是锦上添花的事情，而不是成为你前进的障碍。

现在你完全可以没有这些东西，你完全可以在你找到deal，找到资金，真正开始运作起来之后再一点一点的把它补齐就好了。

我上课的时候经常跟同学讲一句话，就是要take imperfect action，就是要行动起来，光有理论是不够的，房地产这个东西是实打实的，行动起来才会有真正的收获。

不要想着等到所有条件都成熟了，完美了才开始，不会有这样一天的。

从今天起，每天做一点实际的事情，每天进步一点点。take imperfect action。

以上是翻新投资专家齐老师2020年8月在近2000人的Telegram北美房地产投资理财群 （https://t.me/bmdcxtgroup）给大家做分享的文字稿。

希望对错过分享的你有用。

(文章由北美地产学堂齐奕男口述；三日酱整理制作，未经允许，请勿转载）

加入北美地产学堂，学习房产投资，对接房产投资专家，请添加小助手微信！