建华 北美地产学堂 2020-04-09

作者简介

建华，目前就职于通用电气医疗部任产品经理。此前，他毕业于约翰霍普金斯大学电子与计算机工程硕士，并在工作之余攻读完了芝加哥大学的MBA。现在工作之余的主要精力集中在房产投资方面。他从2016年开始投资，主要在SFH和2-4 unit multifamily方面，目前有近20个单元。

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写在前面

不晓得大家有没有读过每周分享里“峰行天下”嘉宾推荐的一本书叫“David and Goliath: Underdogs, Misfits, and the Art of Battling Giants”。不过就算没读过，很多读过圣经或者对圣经故事有了解的朋友一定对“大卫击杀巨人歌利亚”的故事不陌生。

年仅12岁的小牧童大卫与人见人怕的三米巨人战士歌利亚比武，大卫以一击弹弓打到歌利亚，并立即上前抽出歌利亚的刀割下了他的头。

其实这样的以小搏大、以弱胜强、以寡敌多的例子在生活中并不少见，在投资里更是常见。事实上，除了少数继承家族产业的富二代，我们常听到的房地产成功投资人，比如Robert Kiyosaki、Sam Zell等，基本都是从无到有，从小地主起步的。

在华人房地产投资领域，我们前段时间访谈过的大咖们，像贝版、老朽、三马、何林老师等无一例外都是从像你我一样的工薪阶层起家的。 

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公寓投资的三大要点

前几天，我们几个上过公寓课的老学员们聚到一起聊天，说到一个大家常说的顾虑或误解，就是公寓投资资金要求高、风险大，普通小地主做不了。现在，我们展开来说一说。

公寓课讲师Tim说过，公寓投资的三大要点是找Deal、找资金和找人管理。

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找Deal

大多数的公寓投资者是通过专业的公寓经纪人来拿到off-market的deal的。Tim强调过，和经纪人搞好关系至关重要，最后挂到Loopnet或MLS上的deal往往是已经被好几轮经纪人手上的投资者选剩下的。

其实小地主在这方面有个Local的好处。

小地主可以直接去经纪人的办公室会面，或者约喝咖啡，建立面对面的认识关系；另一方面，小地主可以随时跑去看公寓的现况。

小地主还可以“扮”成公寓的租户申请人，去“探”得第一手的公寓条件、收费、管理等情况。

这就是为什么Tim比较建议初始投资时优先考虑从投资人所在地开始。

而且在local 组建团队相对也比较容易。如果你有参加Local的REI俱乐部或meetup, 就会比较容易拿到各种referral。

你可以通过referral直接去联系这些经纪人、律师、Contractor、房产管理公司、lender等等，通过对比考察来确定。

2

找资金

大多数的资金是可以通过贷款获得的，但大家的顾虑在于Down payment也是一笔很大的开支。

在这里，小地主有以下几个策略可以考虑使用：

从小型公寓开始，通常5-20个unit作为前几个投资会相对比较灵活些。

向有闲置资金的亲友借贷，别忘了付利息哦。

找其他地主作为Partner来分担。

3

找人管理

管理人可以是管理公司、雇员、租客或者你自己。

关于管理公司，小地主Local优势里提过，可以通过referral 和对比考察来确定。

如果unit比较多，可以自己雇一个on-site manager。这个时候，小地主在local的社交圈就会显得特别重要。

我有个朋友就是在local的REI Association（REIA）里，找了里面的一个REIA Volunteer，两人聊天的时候不经意间一拍即合。

如果unit不多，你可以在招租的时候，对现有租户进行考察，看有没有租客可以胜任on-site manager的职位，按工作量大小，可以给他/她免部分或全部房租，再给工资。

公寓不大的话，可以自己管，这个是小地主本身的优势。但需要强调的是，这仅限于数量少而且地主自己有时间、有能力的前提下，以后投资扩展了，还是需要找其他方式来管理。

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可能存在的风险

大家可能还是会觉得公寓租户又多又杂，在贷款、过户、管理等方面都比SFH或2-4单元小MFH要负责的多，风险也是会高很多。这个是基本事实，风险总是和收益相伴而行。

但更为重要的一点是：风险是可控的，很多的风险在于缺乏认知。在控制风险方面，学习和经验是必不可少的，等待是不会减轻或消除投资风险的。

而帮助大家认识和降低公寓投资风险正是Tim开设公寓课程，并且推出以实际操作为核心的二阶课程的初衷。

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写在最后

综上所述，小地主投资公寓，是可行的，甚至有不少Local和灵活的优势。关键是如何迈出第一步。正如贝版所说，市场动荡下跌的时候，其实正是我们投资的机会来了。

在机会悄悄临近之前，如果你的目标是迈入公寓投资的领域，在知识和操作层面，你真的准备好了吗？或许，为期5周的小型多单位公寓投资二阶课程正是你在这段时间最需要的充电机会。