作者： 泡泡君，商业智能研究生，卧底在Fintech的投资爱好者，不喜欢房地产的吃货不是好摄影师。

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初识Sunpriest，耳闻他是带着一串钥匙的“楼王”，又听说他是“带枪收租”的侠客，也是“买房不要钱”的投资达人。所有的耳闻，都让我以为他的经历不可复制，然而，跟Sunpriest聊天以后，发现他的投资逻辑，他的投资理念和方法，都是值得我们每一位投资者学习的。

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为何开始投资房地产？

清华大学毕业的理工高材生Sunpriest，出国留学时正赶上美国的911，本计划来美国深造却转战了加拿大。来到北美后，Sunpriest在文学城上读到了很多华人通过投资房地产致富的经历，所以在来到加拿大两年后，在2005年花了22万3购入了第一个学生出租房，租金$2800，现金流很好。在攒够了6个学生房以后开始做生意，2017年离开加拿大时，已有11个房产。

Sunpriest说，学生房是房地产投资初学者的最佳选择，因为现金流回报稳定，并且资本积累速度比普通的独栋出租房更快。虽然现在受到新冠疫情的影响，但是在正常的经济环境下，学生房是最稳妥最抗经济危机的房产类别。

当然学生房也有自己的特点，比如，地点的选择比普通房重要的多，如果能够在一个街区之内甚至可以走路到学校，是最佳的选择。学生房有季节性，要在9月份、5月份之前招到学生，所以要提前3-4个月就开始招租。如果错过了招租的旺季，就需要降低租约长度，比如一年的租约降到8个月来吸引租客，但同时也可以稍微提高租金单价来保证租金收入。同时学生房也有很多Zoning和License的要求，比如根据Sunpriest当地的要求，学生房一定要有地下室。

在学生房的价值大幅上升后，Sunpriest考虑转型收益率更高、可以让资金流转更快的投资方向。这时正好赶上他搬家到美国。

02

Make money when you buy

来到密歇根州后，Sunpriest发现Flint的房价正在经历三重底：GM搬出、 经济危机、水危机。这三重危机让Flint的房价降到了低谷。于是Sunpriest决定把加拿大的11个房产换成廉租房。通过Wholesaler，Sunpriest买到了很多便宜的资产包，比如20个房子只要10万。买过最便宜的房子只要$1750。更难忘的是，有8个房子竟然一分钱没要，只给了中介八百元的“感谢费”。很多deal都是市场价50%的折扣买到的。

廉租房的好处就是现金买，没有leverage，所以现金流高很多，Cap Rate可以达到40%。而当现金流大到一定程度会有指数效应。

会工作的钱，让钱工作起来，形成投资闭环。Sunpriest说，做房地产投资和做生意有异曲同工之妙，就是资金链、投资要形成闭环，循环投资。钱是活的，要让钱为自己工作起来。所以Sunpriest的廉租房收到的租金，都继续投资买入新的房产。

这样cash flow就形成了一个闭环。普通住房投资，现金流有限的情况下，只能实现线性增长，而当现金流增长到20%甚至以上，就会看到指数增长效应。Sunpriest用廉租房的租金，每个月可以再买两个房子。所以资本的增长率就是3年2倍，6年4倍，9年8倍，12年16倍，15年32倍，18年64倍，21年128倍的增长。这样就实现了每一个地产投资人都想看到的滚雪球效应。所以在仅仅两年内，Sunpriest已经拥有了80个廉租房。

Sunpriest开玩笑说：这些廉租房就像下蛋的老母鸡，老母鸡虽然不好看，但是生蛋生的快。

03

第三架马车——仓储

由于自己汽车零配件生意的需要，Sunpriest在加拿大有一个两万五千尺的仓库，不同于普通的存储类仓库，他的仓库兼有加工的功能。但这类专业的仓储，涉及了资质认证和执照等等，需要有一定的专业知识才可以操作。

聊天的最后，Sunpriest语重心长的说，房地产是一个长期投资，尤其是对于08年经济危机前就开始投资的房地产投资者。虽然上次经济危机后，房产价格增长的很快，但是投资人要持有长期投资的态度，积累现金流，加快资本流通速度，等待资产指数型增长。

你想知道更多Sunpriest的投资故事吗？ 欢迎你在5月17日，周日晚上美国中部时间八点，美西六点、美东九点，中国时间5/18早上九点 来北美地产学堂听听Sunpriest 的现场分享。希望他的分享，能够对你日后的房产投资，以及实现财富自由，有显著的帮助。如果你还没有在地产学堂的群里，请加小助手微信，并回复1，进群收听我们的讲座。

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