当前市场新手还能投资地产吗?

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当前市场新手还能投资地产吗?

开课时间

入门初级:随报随学

找deal课:10月23日-11月20日

授课方式

视频直播 +在线答疑 +课后作业 +小组讨论

每周一次视频直播课,一次在线答疑课,每次1.5-2小时,共五周

一年真实案例的实操课,

全方位为你打造学习+实操一体化教程

 

 

房市抄底,一起来实操找Deal?

整理:龙猫君、路遥

北美地产学堂第二期找deal课PK赛,圆满落下帷幕。100位学员,35天训练营,6位专业导师,5个团队,两次预赛,铸成一次巅峰对决。

感谢学员们的辛勤耕耘,在结业时交出一份真实的案例分析,活学活用课程中学习到的知识,分享他们在结业PK赛上的所学所想所得。

找DEAL课程是北美地产学堂的一门非常受学员们喜欢的课程,KANG老师是主讲老师,房博士是嘉宾。在短短五周时间里,超过100位的学员们学到了如何找到好DEAL,怎样评估一个房产是好DEAL,如何获得资金购买低于市场价的房子,如何出OFFER,如何进行尽职调查并完成交易,如何找HUD房产和银行屋等知识。

错过了比赛现场的朋友们不用担心,下面让我们来回顾一下比赛当时的情景。

大家好,我们是找DEAL课二期的学员组成的来自美国东部的东海龙王队,我们的队员分别来自佛罗里达、大华盛顿特区、大纽约和大波士顿区域。

我们队在最终的案例PK赛中胜出,险胜其他三个队夺得冠军。特此记录下我们的每个环节,纪念我们在学堂难忘的训练营生活。

1

准备环节

在筹备环节发生的小插曲,因为时间就是金钱,我们必须努力以最快的速度做出买还是不买的决定。

队员A想联系building department,寻找一个关键问题的答案,打了很多电话,没有人接,最终留了言,还是没有回复。由于以前跟政府打交道的时候发现发传真很好用,队员B主动提出可以帮助A给办公室发传真。用手机软件IFAX快速发了一份传单之后,政府竟然半个小时就回复了。

周日初赛前的周五,联系了town of carmel却被告知这个地址是属于town of kent。跟town of kent 沟通后又被告知要向putnam county要房子之前翻新的permit和certificate of occupany。putnam county接电话的staff非常的友善,让我网上填一个申请表,去调关于这个房子 的材料。staff跟我说几个工作日后我就能收到county的电子邮件。我们告诉她我们急着研究这个房子,下周二房子拍卖就截止了,请她帮帮忙。她同意说只要今天收到就可以帮我们调材料。

还剩2小时,挂了电话,我们迅速的填了表并上传到网上,一个多小时后,带着所有材料的附件的电 子邮件来了。

终于赶在周末之前拿到了材料。

阅读之后,房子1996年和2005 年的翻新都是合法的,现在所有的空间都在certificate of occupancy 上面。

这次我们的确比较幸运,但是也看出政府工作人员对于特殊情况也是可以通融的,所以说,有效的沟通非常重要。

2

实地考察环节

目标房产位于城市远郊中等区Carmel, NY,它是距纽约市区一个小时车程的卫星城,10分学区,犯罪率极低。

这是一个独立屋,1959年修建,2卧2卫,1600平方尺,作为REO在auction.com 拍卖。

好不容易拿到钥匙后,我们进行了实地考察。屋内况挺好,只是脏乱。

室内唯一注意到的几个点是:地下室的锅炉比较老旧,二楼天花板一角有些渗水的痕迹,但墙和地板还是完好的。再到室外转了转,绿化很久没有修理了,一些比较矮的retaining wall 需要修补。

拍下来的照片视频由队里很有经验的队员做翻新估价。准备离开时,从对面邻居那里得知原屋主有另外一个房子,渐渐就把这个房子放弃了不来住了。最近他们见到有七波人来看房。

这次的实地考察基本达到了我们的目的:为翻新估价做准备和了解房子历史。

从照片可以看到这个REO房产的基本状况。

厨房和饭厅不仅有窗,还有额外的天窗提供自然光,超大主卧有13ft高,这些优点我们会在翻新中具体展开。

仔细阅读了2005年翻新主卧,加建车库的批文,所有空间都是合法的。

3

制定退出策略

三个退出策略分别是:翻新,BRRRR 长租,BRRRR 短租。

1

翻新 flipping

flipping翻新以内部为主,厨卫全翻新,其他房间换新的设施。总估价是5万左右,其中还包括了10%的备用款。

大家还记得前面饭厅的天窗,不花一分钱的自然光让空间生动,只要再配上几个长款吊灯就会很有特色。

厨房外面现有的露台只要refinish就能重换新貌,卖房时放些盆栽躺椅,搭配后院的郁郁葱葱,就可以组成很简单的staging。 

主卧只需要换新的finish,在Staging时侧重布置一些能凸显层高的家具。

翻新的另一个内容是加建,1600sf的房子只有2卧2卫,通过巧妙的平面改动,我们可以把他变成3卧2卫,加上额外的办公室。

首先把车库到一层的楼梯向北移3尺左右,堵上走道的门,拆除原来洗衣房的一堵墙并加一小段墙,如图中红色部分。

把原来的洗衣房变成了第三个卧室,二楼的主卧可以分割出一部分做walk in closet,那原来的closet 就可以作为书房。

只花6500刀,在原有的1600尺里,做成了3房两卫+书房的格局,增加了房子的After Repair Value (ARV)。

受新冠疫情的影响,根据纽约最大的租房买房网站streeteasy数据显示,将会有约25万人离开纽约市到纽约上州购房,纽约客大量搬往upstate,曼哈顿有非常多的mail forwarding,其中一部分人来到了carmel。

2

BRRRR 长租

做BRRRR,总现金投入$195k,Refinance 62% 出来,拿回所有的cash投入$195k,基本等于空手套白狼:

•  NOI  = $14K/年

•  Monthly cash flow = $231/月

•  ARV = $320k

最终是做Flip还是BRRRR取决于我们可以什么价格买到:

•  如果买价<=$170K:翻新

•  如果买价>$170K:BRRRR

•  ARV = $320k

最高我们可以出价$190K。这样总共投入$215k。还是满足1% rule,可以实现21%的Cash to Cash return。

3

短租

将现有的2br改造为3br,可以容纳6-7位客人,再加上有特色的室内设计,可以有效提升月租金收入至4000+。

4

总结

根据最终买价决定翻新/BRRRR:

– 风险小,贴合市场趋势,超低价买入,B区C房,紧盯拍卖,试探对手价格和银行底价,过程惊心动魄;

– 创新巧改,升级为B区B房;

– $6,500添一个卧室,ARV增加$20,000;

– 尽职调查,越挖越深,经历千辛万苦拿钥匙,惊喜不断,收获满满;

地产学堂课程中的知识没有在现实中的切入点是很难真正消化的。

这次找deal的pk赛让我们从身边的真实的deal练手,实战模拟。尤其是尽职调查的部分,不同背景的队员发挥自己的所长,推导并验证投资公式中计算出的最高买入价。

能从初赛中胜出进入决赛,已经是意料之外的事情了。随着队员们朝夕相处的时间长了,大家熟悉起来。有几个人有翻新经验,讲起来头头是道,对材料和人工费都了如指掌。几个人有金融和财务背景,用黄色阴影标出了可变量,每次只变化一个可变量做了几组情景分析(scenario analysis)。另外几个人是商学院的高材生,加入了一些风险分析和精炼的总结,让亮点在最后 一分钟的陈述当中脱颖而出。在比赛之前,PPT几经修改,多次彩排,最后才胸有成竹地去比赛,因为能准备的都准备了。

总结起来,在良好的团队氛围下,队员各自发挥长处,畅所欲言,努力时不计较结果和得失,努力享受成长和分享的过程,这才是我们东海龙王队致胜的奥秘所在吧!

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