开课时间

Mobile Home Park 移动屋：10月05日-11月05日

授课方式

视频直播 +在线答疑 +课后作业 +小组讨论

每周一次视频直播课，一次在线答疑课，每次1.5-2小时，共五周

一年真实案例的实操课，

全方位为你打造学习+实操一体化教程

负翁变富翁，你一定要知道这种地产投资

泡泡君 北美地产学堂8/4

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作者：泡泡君

泡泡君，商业智能研究生，卧底在Fintech的投资爱好者，不喜欢房地产的吃货不是好摄影师。

众所周知，Cap Rate高的另类地产投资类别有政府廉租房Section 8，懒人地产投资有自助仓储。这两种另类的地产投资类别，在北美地产学堂的每周分享中都有嘉宾介绍过。

然而，还有另外一种地产投资，在华人中鲜为人知，因为租客群体超出了我们的日常接触范围，运营方式也超出了我们的想象力。但是它却可以达到8%-15%的Cap Rate，并且具备投资金额小，维护少，租客稳定的特点。

这种投资类别就是鲜为人知的Mobile Home Park，又可以称为Trailer Park。

Mobile Home Park是投资人买一片带有可移动工厂加工屋（manufactured home）的小区，又称park，投资人拥有地皮并出租每个pad，租客持有移动屋的租赁形式。

Mobile Home Park可以根据移动屋的数量分为小型、中型和大型。小型Mobile Home Park一般拥有20-30个移动屋，中型有50个以上的移动屋，大型有100个以上的移动屋。

Mobile Home Park与传统地产最大的区别在于：每一个租客都是自己房子的主人，所以房东即使给了24小时通知，也无权进入租客的屋内。这就导致了Mobile Home Park在租客管理的心态和手法上，与传统地产形成了极大的不同。

这种不同也带来了投资Mobile Home Park与众不同的优点，就是租客需要自己维护屋内设施，这就让房东的维修工作量降到了最低。那么不用修地板、不用修马桶，房东需要修理哪些呢？

就像我们熟悉的Home Owner Association管理小区的公共设施，Mobile Home Park需要为租客提供上下水、公用部分的电力照明、收集垃圾、公用街道等。因为Mobile Home Park大都在比较远的郊区，所以Park往往会拥有自己的供水系统和污水处理系统，Park Owner就必须拥有维护和修理水井、化粪池等的能力。

可见，作为另类的地产投资，Mobile Home Park的投资人不能靠已有的租房经验和想象来决定租客需要修什么，因为我们从来没有住过移动屋，也没有参观过Mobile Home Park，所以就要求投资人必须靠学到的新知识来掌握那些特殊设施的维护技能。

Mobile Home Park的另外一个特殊之处就是可开发和可扩展性。相似却又不同于公寓的Value Add，Mobile Home Park的可扩展性在于空地的开发。比如买了10 英亩的地，买的时候有3个空pad，就可以在空pad上面加建新的移动屋，这样可以增加租金由此使整个park升值。或是买到的park旁边有一片林地也可以进行扩建。当然在开发Mobile Home Park时，会像住宅地产开发一样，需要接通上下水、建造化粪池等等。

就像Netflix的美剧《Trailer Park Boys》里演的，Mobile Home Park的租客群体可以来自各个群体。若是这个park更靠近交通主干道，那么会吸引很多卡车司机。租金也根据park的地点不同而不同，郊区的pad rent可以是$350-$450，离城市近的park可以租到七八百一个pad。

Mobile Home Park的投资方式是投资人买地，把上面的移动屋通过Rent to Own的方式卖个租客，这样既给了租客一个购买移动屋的选择权，又多收了一部分租金。这是房东和房客可以双赢的利器。

在管理上，park可以有自己的park manager，帮助房东收房租和除草等简单的管理工作。借助专门为Mobile Home Park开发的云端管理软件，70岁的park manager也可以轻松学会使用软件来管理租客，极大减轻了park owner的工作量并且更容易进行远程投资。

总结上述内容，Mobile Home Park具备以下三大特点：

1、投资小、Cap Rate高的懒人地产投资。

2、维护量小，因为房子是租客的，租客会更加爱惜房子。

3、得益于租客搬走房子的费用会很高，所以租客和租金收入都很稳定，而且park owner在租客拖欠房租时可以启动没收移动屋的法律程序。即使在当前的疫情下，租金收入也不会有什么影响。

如果你也是一个全职工作繁忙，或是想做一个悠闲的地产投资人，亦或是想远程投资，那你一定要了解Mobile Home Park这个另类的懒人地产投资类别。

北美地产学堂有幸请到了管理20余个park的资深投资人——Sunny老师来开设一门Mobile Home Park的课程。

他是由一位负翁变千万富翁的朋友带领入行的，已经积累了多年的管理经验。课上他会分享自己多年积累的实操经验：如何处理常见的紧急事态？如何见招拆招的处理奇葩租客？怎么让租客心甘情愿把房东当爹？如何远程管理Mobile Home Park？如何DIY修复Failed Drain Field？节省下来的费用分分钟钟赚回学费的数十倍。

为什么这种投资有点另类呢？

•  一是这个领域的华人投资者稀少，知者不多。

•  二是收入稳定，业主不会随意拿到市场上转手，所以资源稀缺。

这门课程会让大家认识一下这只会下金蛋的母鸡，相信透过对整个投资与运营内幕的大揭秘，也会让大家在做一件事之前提前了解可能会面临的问题有哪些，进而少走弯路而直接进入投资管理的佳境。