龙猫君 北美地产学堂2020-06-07

作者：龙猫君

提起洛杉矶橙县的何林老师，大家都知道从2008 年开始，何老师在洛杉矶橙县地区，购买过上百套房产。何老师的房产翻新案例，常常别出心裁，让人耳目一新，也经常被诸如路透社、CNN、LA Times 、Bloomberg 等著名媒体广泛报道。

他设计的作品，曾获得过美国独角兽Houzz在线家装平台的设计奖。同时，他也是南加州土木建筑与房地产协会的前任会长。

学堂有幸请到他来给大家讲讲他的经历和和富有传奇色彩的马里布故事：

我是来自南加州的何林，92年来美国，是天津大学土木系的本科和硕士，然后在美国念的博士，1998年到2001年经历过互联网泡沫的形成和破灭。

2004年开始专门去习怎么做法拍屋的投资。

2007年我看到次贷风暴的机会正式辞职下海，就这么开始。

从2009年开始到2014年，在六年左右的时间，我投资翻新了一百多套房子。

另外也开始投资银行不良票据（nonperforming notes）。

15年16年，我就开始把公司转型到做施工这方面，2017 又开始做地产基金。

房地产让我在财富自由的同时拥有前所未有的成就感。

投资的方式有很多种，可以投股票，可以投私募基金，可以投比特币，为什我和很多华人一样对地产情有独钟的呢？

1. 当你购买房地产的时候你就拥有一个equity, 就是房屋净值。买了房子就在那里了，程序非常简单，要不你修修卖掉，要不然你留着收房租，你也不会受到很多因素的影响，不像投资公司股票，公司经营的好坏有太多你不能掌控的风险。

2. 房地产和别的生意来比最大的特点是有非常稳定现金流。其他生意有各种各样的方法来计算收入，而据美国联邦政府的80年前开始的统计，全美只有两年全国平均水平的房租有下降，一个是1932年大萧条，另外一个就是2009年，平时的话租金收入非常稳定。

3. 相对容易管理。你不需要一个庞大的团队, 你也不需要一个CEO，你自己就可以管理，或者雇个人管；而且非常本地化的，相对来讲不受经济大环境的影响。

4. 税务上的优惠。地产做为一个生意， 在抵税上有很多比纯打工拿W2的人来说有很多优惠。

一个偶然的机会我开始投资银行不良票据（nonperforming notes）。我的朋友认识了纽约一家对冲基金的经理，该经理购买了不良票据并正在清算其资产。

这是一座位于马里布（Malibu）的3,600平方英尺的的海景房屋被银行收回，挂牌价为139万美元。房子的地理位置很好，无敌海景是能看得见的增值空间，所以我决定要拿下它。   

Think Realty 上报道何林改造豪宅的图片

我是直接与卖方进行谈判，通过协商将交易金额降低至我的出价，在2017年以985,000美元的价格购买了这个房子所有权。

第一步是修理屋顶漏水，除了管理泄漏外，大部分改建项目集中于房屋的外观更新，该房屋建于1980年代，并具有合适我重新构想和重新设计空间，以将其带入当前的美学环境。

考虑到它位于著名的马里（Malibu）街区，我给了它柔软，现代的沿海改造。

进入马里布（Malibu）房屋时，映入人眼帘的是一个弧形的的楼梯，我决定通过更换栏杆并把所有墙壁粉刷成白色让整个房间的风格显得更简洁。

跟随楼梯识阶而上便能看到海景。

我在整个房屋的设计决策中都运用了海洋的柔美的主调：设计是白色的，它明亮，安静，豪华。对细节重视才能有高质量的产品。

翻新好了之后，我一个拥有12家酒店的买主开车两个半小时特意来看了这所房子后，对这个房子恋恋不舍，他说：“我拥有很多房地产，这是我的生意，所愿对房地产没有感情上的瓜葛(emotional attachment)，但这个房子不一样。你真得舍得卖吗？“

我在市场上很快便以197万美元的价格将其出售，没错，我以两倍于收购价的价格出售。

也是在这次成功的出售之后，我了解到这类针对基于 Mortgage 的不良 Note 的投资的回报是很好的，但这是一个少有人知的投资领域。如果你知道怎么操作，有大量的资金，能够低价从银行直接买入的话，收益还是很可观的。

Notes 投资，尤其是针对基于 Mortgage 的不良 Note 的投资，是一项安全、稳妥、流动性较好，并且收益较高的投资方式。但由于圈子较小，所需知识储备较高，而鲜为人知。

虽然大型银行的不良 Note 普通人很难接触到，但我们可以从身边的小银行、对冲基金、Note Broker，以及一些房产本票买卖的网站上买到 Note，尤其是折扣较大的不良 Note 进行投资。

做不良贷款的投资，跟做翻新房子（Rehab House）的投资是一个道理。一个是修房子本身，一个是修房子的贷款（Rehab Note）。

买不良贷款的最根本的优势是：

第一，因为有由房屋净值和贷款折扣所产生的净值（Equity），所以安全边际可以很大；

第二，贷款折扣使得有多项退出机制的可能，更容易形成双方共赢的局势；

第三，有房屋做抵押，作为最后防线，只要房屋净值足够，就不会亏损；

第四，如果买第二顺位的贷款，就更可能以小博大，产生难以想象的高回报率。

从实际操作的角度来看，因为不良贷款买来的时候折扣（Discount）足够大，所以你买来后，其实有很多的选择。

你可以跟屋主谈，寻找出一个双赢的解决方案出来。如果不行，可以对房子进行法拍。拿到房子后，可以出租，也可以把房子翻新后卖出。

Notes 投资明显具有容易管理、流通性强、可规模化、收益较高等优点。

但这是一项特别精专的投资，所以必须要有扎实的专业知识功底，要有专师领你入门才能事半功倍。

为了让更多的投资人了解到开设了一门 Note 一阶课程，带你进入你所不知道的Note投资领域。

我会在学堂开一门关于Note的投资课，来上这课，你会收获投资 Notes 的基本功，我自己的实战经验分享，你也有机会与志同道合的学员一起成长，潜在的投资与合作机会。