作者：微地主

疫情当下，美国各地的房价都芝麻开花节节高，各地地主的租金收入却增长乏力。

因为不断攀升的购房成本，加之地税，保险与基本保持不变的租金，让很多北美长租地主越来越“纸上富贵”。

这种大环境下，还有什么其他思路能帮助地主增加现金流呢？

大概也是在去年的这个时候，我也在为如何增加房地产投资中的现金流而发愁。

疫情使美国底层民众受灾严重，而他们正是租房的主力军。

政府为了稳定社会，颁步了禁止驱逐的政令，为投资长租房更增加了一层额外的风险。

反观短租市场，疫情前市场火爆，钱都是在地上捡的。

而疫情后，短租行业遭受重创，不可避免的让很多原来竞争力不强的短租业主再无法轻松获利，导致市场上开始出现一些被迫贱卖的短租房。

这样的此消彼长其实创造了一个让投资者进入短租行业的契机。

我立马热血沸腾起来，这不就是增加现金流的好办法么？

于是迅速开始寻找短租房源。

最后敲定了一套在亚特兰大市中心的，没有短租限制的高层小公寓。
（温馨提示：结尾有彩蛋）

1. 买它！买它
当时看中这套公寓，原因有几个：

01
这间1卧/1卫的小公寓位处亚特兰大市中心。

距离亚特兰大最负盛名的旅游景点如水族馆，CNN总部，可口可乐世界，奥林匹克公园都是步行距离。

单是这个绝佳位置就保证了这间短租公寓会源源不断地吸引来自世界各地的游客。

02
这栋大楼是亚特兰大市区唯一没有短租限制的两栋高层公寓楼之一，能让业主不用偷偷摸摸地在好地段做短租，很大程度地降低了短租的政策风险。

03
这个小公寓价格不贵。

作为进军短租行业的第一仗，灵活且风险小。

即使以后亚特兰大出现较大的短租政策变化，也可以改为带家具的中长租公寓来确保正现金流，以便长期持有。

一个硬币都有两面。这个小公寓也不是没有缺点。

第一缺点，其实也是第一优点，就是位处亚特兰大下城区。

楼里有300多户的业主，长租和短租的租客鱼龙混杂。

楼外经常有人兜售毒品。

一进大楼，迎面而来的就是浓浓的大麻味。

据这里的老业主说，新冠之前这里的短租客主要来自世界各地的游客和行业会议参展人员。

但新冠疫情把这些客流切断了，使租客成份发生了很大的变化。

现在楼里居住着不少本地无业游民，管理起来相当麻烦。

第二，就是较高的物业管理费。

小小600 sq.ft的公寓，每月物业管理费用就高达500美刀。

这每月雷打不动的房贷月供和物业管理费用，对口袋不深，现处低谷且收入不稳定的短租业主还是不小的压力。

（温馨提示：结尾有彩蛋）

2—“长”得美，成功一半

这套位于楼中层，装修一般的公寓，有两个优点：

1, 均衡所处楼层和装修状态，价格适中；

2, 露台视野（view）好，不受附近高楼阻碍；

所以具有潜在的短租价值。

而且前业主几年前花了不少钱装修过卫生间，但由于前屋主年纪过大，又是远程管理，所以装修风格和管理都已经远远不能适应疫情下竞争激烈的短租行业，一个月也租不出去两三天。

而倔强的屋主拒绝做任何的装修和改动，所以我轻松讲掉了$5000，顺利拿下。

过户后，立马开始装修。

装修高层公寓不同于独立屋。

停车，运送材料，处理建筑垃圾都很麻烦，所以工程预算就要相应调整。

装修过程中得到一个心得：就是不要把价格压得太低，要让大家都有肉吃。

记得在选择装大理石台面的过程中，和一个公司来回讨价还价，最后降到了让对方脸上笑容都凝固的价格。

虽然我们约定了下个礼拜开始安装，但到时却发现他们找各种借口拖延。钱没省到不说，还白白延误了工期，得不偿失。

装修工程主要是把又旧又脏的地毯换成防水防刮的LVP塑胶地板。

装修对比图（上边是装修前，下边是装修后）

重新粉刷内墙，换成当下流行色，让室内的空间看着更大一些。

厨房的橱柜刷成白色，再加上不锈钢把手。厨房台面也换成石英台面，让厨房看着空间更大，更现代干净。

装修对比图（上边是装修前，下边是装修后）

装修总共花费在1万美元左右，耗时半个月。

装修的同时，也开始从网上订购家具，挂饰和日用品。

短租和长租不一样的地方之一，就是内部装饰和客服是成功与否的关键。

同楼里的其他竞争对手，即使装修花了大价钱，但由于装修风格不符合客户的喜好，房间的入住率看似也不尽人意。

我选择了现在年轻人喜欢的现代中世纪风格，配以暖色调，整体给人以温馨，舒适和现代的感觉。

主题设计好后，立马从亚马逊开始订购家具，半个月后所有的装饰都配齐，就开张了。

3—多用“我们”，而不是“我”​

长租和短租虽然都要和租客打交道，但短租对客服的要求明显更苛刻。

因为短租每天接触的客户更多更杂，突发状况更为频繁。

而且短租客人付费较高，自然也更为挑剔。

到目前为止，客服出问题最多的就是房间的清洁问题。

这也验证了很多短租业主常常讨论到的话题，即房屋的清洁是短租运营成功与否的关键之关键。

在客服方面，要时常从客人的角度出发，设身处地的为他们着想。

旅行本身就很容易让人焦虑。

在客人提出问题后，要尽力帮助他们解决。

其中一个客服小技巧就是，无论客人提出的的问题如何不合理，都要以很重视的口气来回答和解决，让客人感到自己被尊重和重视。

不止有一次，客人在浴室发现头发，厨房里找不到干净的水杯而大段大段地向我抱怨后，我一边感谢他/她的反馈，能让我们持续提高，一边告知他我们已经通知了清洁人员，下次会着重清洁。

最后客人虽然肚子里有怨气，但基本都会大事化小，小事化了，而且往往对业主来说都是无经济成本的。

还有一次，在上一波客人离开后，被清洁人员告知前客人在室内吸食过大麻。

在马上让清洁人员开窗，用喷剂除异味后，我还立马告知下午四点就要入住新租客。

新客人是一对小情侣，这次是来亚特兰大度情人节的。

如果操作不当，很可能会让客人怒气难消，大闹一场。

我首先很诚恳地告诉他，清洁人员刚刚发现上一个客人吸食大麻，专业团队正在努力去除房间异味。

如果他们入住后还认为味道太大，我们愿意全额退款。

这样及时处理，积极沟通的处理方式不仅让他们没有退房，还给了我们五星好评。

第二个小诀窍是多用“我们”，而不是“我”。

这样会让客人感觉自己是团队作业。

而且在用“我们”和客人谈话时，更暗示着团队在决策，个人只是在执行政策，会更有回旋余地。

4—使用软件，提高运营效率​

很多投资者不愿意碰短租的原因之一，就是其本质上是一门生意，而不是被动投资。

对很多高收入的投资者来说，时间成本太高。

这是个问题，也是个商机，已经在被很多商家用软件在解决，比如客服用Smartbnb，自动定价用PriceLabs，Beyond Pricing，清洁人员的招募用Turnoverbnb等等。

熟练地运用这些自动化，系统化的软件能大幅减少花在运营上的时间。

从我这几个月的经验来看，一个单元运行稳定后，每天大概要花15分钟左右。

等到有一定规模后，还能通过招募虚拟助手等方式把自己从日常管理中解放出来，节省出最宝贵的时间。

5—短租值得做吗？​

这个问题的答案，应该是根据个人的兴趣，特长和现状来决定的。

如果一个投资者对这个市场有兴趣，有独特的竞争力，加上现在的工作和生活状况允许你花出15分钟/套/天的时间，那就值得做。

从我现在浅显的短租经验和两个短租房来看，如果短租毛收入能达到房价的2%，就值得做。

这个算法是微地主根据自己的长租经验琢磨出来的，希望能和大家一起探讨。

这个2%法则比大家一般所说的“短租要是长租毛收入的两倍以上才值得做“，感觉适用范围更广一些。

因为如果一个投资者买了一套一百万的豪宅，长租只能租3000美元/月。

这种情况下，即使短租毛收入达到6000美元，也可能还在赔钱。

虽然短租不可避免的会有较高的运营费用，况且前期的财务人力投入都要更高，但这个2%的数字对与亚特兰大普遍在0.8%左右的长租房租售比来对比，还是很让人满意了。

特别是如果后期能把短租规模化，那利润是很惊人的。

当然，短租还有很大一笔长租不存在的开销，下面就以一个20万的出租房来对比短租长租之间的收入和开销状况。

剩余的开销中，如地税，月供，维修等，两者差别不大。

从这个例子看，如果长租房在考虑所有其它费用后正好打平，即$0现金流。

符合2%法则的短租房，取决于投资者是否自己管理，还能多产生$800/月到 $1600/月的正现金流。

我的另外一个策略是，短租房主攻当地房价均价以下的市场。

这样做的目的是

（1）短租和长租一样，经济平价房的需求还是应该更大一些；

（2）短租最大的隐患是政策变化。一个禁止短租的法案就往往能让地主的养老梦破灭。

所以一开始就选择既能短租也能长租的潜在物业其实让自己多了一个退出方案。

和其他类型的地产投资一样，学习是至关重要的。

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